Calcul de Marge Location Airbnb : Taux d'Occupation, Charges et Rentabilité Nette
Commission plateforme, ménage entre chaque séjour, taxe de séjour, copropriété : le prix par nuit affiché ne reflète presque jamais ce que vous gardez réellement. Apprenez à calculer votre marge nette et votre seuil de rentabilité.
La Formule : Revenu Net par Nuit Louée
En location saisonnière, la marge ne se lit pas sur une vente unitaire comme en boutique. Vous devez ramener tout à la nuitée louée :
Charges Variables (par séjour)
Ce qui grignote chaque réservation :
- Commission Airbnb / Booking (~15-20 %)15 – 20 %
- Ménage + linge (ou prestataire)35 – 80 €
- Consommables (café, produits, accueil)5 – 15 €
- Usure mobilier / remplacement3 – 8 € / nuit
- MARGE BRUTE CIBLE55 – 70 %
Charges Fixes Mensuelles
À répartir sur le nombre de nuits réellement louées.
- Loyer / Crédit immobilierVariable
- Charges copro + énergie + internet150 – 400 €
- Assurance PNO / GLI saisonnière30 – 80 €
- Comptable + déclarations (LMNP)50 – 150 €
Repère 2026 : en ville tendue, visez un taux d'occupation annuel de 70 à 85 % pour être rentable — en dessous de 60 %, revoyez le prix, les photos ou le standing du logement.
Tutoriel : Rentabilité d'un Studio à 95€/Nuit (Paris)
Studio 25 m², prix moyen 95€/nuit sur Airbnb, 22 nuits louées ce mois-ci. Le loyer propriétaire est de 1 400€. Quelle marge nette réelle ?
Calculez le Chiffre d'Affaires Brut
22 nuits × 95€ = 2 090 € de CA brut (hors taxe de séjour reversée).
Dans le calculateur, pour une analyse « par nuitée », saisissez en Coût d'achat HT la somme des charges variables moyennes par nuit :
16,15 €
22,00 €
8,00 €
5,00 €
Prix de vente = 95 € — Coût variable = 51,15 € → marge brute ~46 % avant charges fixes.
Intégrez les Charges Fixes du Mois
Loyer 1 400€ + charges 220€ + assurance 45€ + internet 30€ + comptable 80€ = 1 775 € fixes.
Marge après variables : 2 090 − (51,15 × 22) = 964,70 €.
Marge nette : 964,70 − 1 775 = −810,30 € ce mois-ci.
Trouvez le Seuil de Nuits Louées
Marge brute par nuit (95 − 51,15) = 43,85 €.
Seuil : 1 775 / 43,85 = 40,5 nuits / mois pour être à l'équilibre.
Sur un mois de 30 jours, cela représente un taux d'occupation de 135 % — impossible. Conclusion : augmenter le tarif, réduire les coûts (ménage), ou revoir le loyer d'acquisition.
Saisonnalité & Yield Management
Fixer un prix unique toute l'année est l'erreur n°1. La marge se construit en compressant la basse saison et en maximisant les pics.
Fourchettes de Prix (Studio Urbain)
- Basse saison (janv., fév.)65 – 80 € / nuit
- Moyenne saison85 – 105 €
- Haute saison / événements120 – 180 €
- Durée minimale (2-3 nuits)−30 % coût ménage
En passant de séjours 1-2 nuits (ménage lourd) à 3 nuits min. en semaine.
Propriétaire vs Conciergerie : Quel Modèle ?
Si vous déléguez à une conciergerie (20 à 25 % du CA), votre marge nette baisse mais vous libérez du temps. Comparez toujours le revenu net à l'heure investie.
Gestion Solo (1 logement) :
- Temps estimé : 15 – 25 h / mois
- Marge nette cible : 800 – 1 500 € / mois
- Revenu horaire : 32 – 60 € / h
- Idéal si vous habitez à proximité
Ménage mutualisé, achats groupés, un seul comptable — la marge remonte de 8 à 12 points.
FAQ : Questions Location Airbnb & LMNP
(Réponses optimisées pour propriétaires et investisseurs en location courte durée)
Quel taux d'occupation viser pour être rentable ?
En zone urbaine : 70 à 85 % annuel. En station balnéaire ou montagne : forte saisonnalité — il faut compenser 4-5 mois creux avec des tarifs haute saison élevés. Calculez toujours sur l'année complète, pas sur le meilleur mois.
Airbnb ou Booking : quelle commission intégrer ?
Airbnb : environ 3 % hôte + 14-16 % voyageur selon le modèle, ou ~15-20 % selon les options. Booking : souvent 15-18 %. Prévoyez toujours le scénario le plus cher dans vos simulations. La réservation directe (sans commission) peut ajouter 15-20 % de marge nette.
LMNP micro-BIC ou réel : impact sur la marge ?
En micro-BIC, vous êtes imposé sur le CA (abattement 50 %). En réel, vous déduisez charges réelles (loyer, intérêts, amortissement). Dès que vos charges dépassent 50 % du CA, le réel est souvent plus avantageux — consultez un comptable LMNP dès le 2ᵉ logement.
Faut-il internaliser le ménage ?
Si vous payez 55 € par ménage à une société et que vous pouvez le faire en 1h30, votre coût horaire implicite est ~37 €/h. Internalisez si vous avez le temps ; externalisez dès que vous dépassez 2-3 logements pour scaler sans sacrifier la qualité (notes 4,8+).